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后悔买万达系酒店吗?富力地产资金链吃紧融资成本涨2倍

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时间倒回,2004年至2006年期间,正在迅速崛起的富力地产同样发生过先后多位工人死亡事件。不同之处在于,那时的富力地产风头正健,不仅成为首家被纳入恒生中国企业指数的内房企公司,其营收规模更仅次于万科(000002.SZ)、尚未上市的绿地控股(600606.SH)以及中海地产而排名第四。

融资,从来是需要成本的。频繁融资所产生的财务成本,已成为影响富力地产业绩的一个重要因素。

债务,似已成为富力地产一段时间来的著名标签。

对房地产企业而言,净负债率更能衡量其真实的负债压力和杠杆水平。自2015年以来,富力地产净负债率逐年攀升,至2018年末达到184.10%,再一次刷新2004年以来的同期纪录。

公告显示,2018年该公司实现权益协议销售金额1311亿元,同比增长60%,即踩线完成1300亿元的销售目标,这亦是其首度跻身“千亿俱乐部”;营业额同比上升29.66%,达到768.58亿元;年度盈利额由2017年的214.24亿元降至87.28亿元,同比下滑59.26%。尽管公司方面将盈利的剧降归因于2017年针对万达酒店资产的议价收购收益过于突出——按当时说法,以199.06亿元六折打包吃进77家酒店,李思廉、张力二人是“捡了便宜”,但即使剔除这一因素影响,其2018年的整体盈利率依然较上年低出3.2个百分点。

换言之,盈利出现大降不是因为2018年盈利水平不行,而是因为2017年的议价收购收益导致当年盈利额较高。可事实上,即使剔除议价收购收益这一因素,富力地产2018年的业绩亦难言乐观。在不计及议价收购收益的情况下,其2018年整体盈利率为10.8%,而2017年为14.0%。

既要维持甚至扩大经营,又要偿还到期债务,一切都需要钱。融资,成为“吞金兽”的主要口粮。

比业绩下滑更令人担忧的,是富力地产的债务压力。截至2018年末,其尚未偿还的贷款约1633亿元,其中短期到期债务占比超过三成。即使将受限制现金计算在内,现金与短期债务之间依然有超过176亿元的缺口。净负债率攀升至184.10%,为2004年以来同期最高。

标点财经研究员 黄凤清

毫无疑问,要缓解偿债压力,必须融资。2018年富力地产先后发行近240亿元人民币的国内公司债券、超短期融资券、资产证券化产品以及17.5亿美元优先票据,并将目光投向了股票市场。而融资产生的利息支出已成为蚕食富力地产利润的主要“元凶”。

在营业额增长29.66%至768.58亿元的情况下,2018年富力地产的年度盈利额为87.28亿元,同比大降59.26%,归属公司所有者的盈利额同比下降60.49%至83.71亿元。富力地产表示,盈利额如此之大的减幅主要归因于议价收购收益由2017年的131.07亿元减少至2018年的3.97亿元。2017年的议价收购收益大部分来源于收购万达的酒店及商业中心。

然而截至目前,港股中内房企市值排名前三甲者分别是中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)以及融创中国(1918.HK), 各自对应3530亿港元、2571亿港元和1594亿港元。富力地产,只及上述三家的15.3%、21%及33%。新近披露的2018年年报,更呈现出一条清晰的下滑轨迹线。

而富力地产2018年的毛利率为36.4%,较2017年提高1个百分点。毛利率上升而盈利率下降,主要是费用增加较快所致。除了融资成本大幅增长外,2018年富力地产销售及营销开支同比增长四成至25.57亿元,行政开支同比增长六成至56.34亿元,均远高于同期营业额增速。销售及营销开支、行政开支、融资成本三项合计134.03亿元,同比大增91.44%。

都是短时间内连续出现工地施工人员意外死亡,但对富力地产(2777.HK)而言,12年弹指,公司前后境况却天差地别。

更为严峻的是,标点财经研究员注意到,在富力地产持有的现金中,有149.24亿元为受限制现金,非受限的现金及现金等价物只有197.83亿元。若以此口径计算,实际可动用现金与短期债务之间的缺口扩大至325.67亿元,相当于其2018年年度盈利额的3.73倍。

富力地产2018年所产生的的利息支出总额由2017年的68.99亿元增加至94.5亿元,同比增长近37%。其中,银行借款所产生的的利息支出达45.42亿元,同比增长65.61%;优先票据产生的利息支出为13.75亿元,暴增195.83%;而境内债券利息支出19.35亿元,较2017年有21.45%的降幅。最终,计入当期损益的融资成本达52.12亿元,同比大增211.56%,相当于全年营业额的6.78%。

不过,此前有报道称,针对短期偿债问题,富力地产在2018年度业绩会上表示,公司短期负债中包含了一些开发贷,这部分债务可以往后移,所以今年到期的债务大概160亿元,而现金有300多亿元,短期负债压力基本解决。

数据显示,截至2018年末,富力地产总负债达2963.33亿元,同比增长27.06%,比总资产的增幅高出4.23个百分点,资产负债率则由2017年末的78.23%提高至80.92%。

融资不断

富力地产坦言,在利率上升及流动资金收紧的环境下,加上市场上出现离岸及境内到期债务的违约问题,进一步放大了市场对高杠杆公司的负面情绪,并且影响其发行新债的表现,公司在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力。

最近一次不幸,发生在2019年3月14日。位于天津市静海县的富力新城雍景豪庭四期工程,突然发生一宗从高处坠落致人死亡事件。作为该区域第一大盘的施工总承包方,广州天力建筑工程有限公司显然对此负有责任。更值得注意的是,从去年6月至今,这家富力地产旗下子公司9个月内已有三名工人非正常死亡。

在该公司的年末负债中,借款总额为1633亿元。其中银行贷款占52%,离岸美元优先票据占12%,境内债券、中期票据及超短期融资券占25%,信托贷款及其他占11%。从期限上来看,长期借款金额为1109.49亿元,短期借款为137.89亿元,长期借款当期部分为385.61亿元。

特别值得注意的是,富力地产极为重视的酒店营运业务,至今仍未为公司带来收益。标点财经研究员翻阅该公司过往年报发现,自2008年以来,其酒店营运业务便一直处于亏损状态,2017年若不包括来自原万达系酒店资产的议价收购收益,本将录得1.46亿元亏损。而到了2018年,尽管酒店营业额由2017年的23.8亿元猛增至70.3亿元,但该业务的亏损额却也扩大至4.59亿元,且创历年新高。

债务压顶

盈利下降

也许上述融资行为仍难以满足富力地产的资金需求。该公司2018年向中国证监会提交了发行新H股的申请,据悉目前仍有待批准。此外,意欲回归A股却多次铩羽而归的富力地产依旧不轻言放弃。其在业绩报告中特别表示——将继续维持于中国A股上市的申请。

进入2019年后,富力地产对资金的渴求并未停止。截至3月19日,富力地产已发行三期期限为270日的超短期融资券,发行额共计38亿元。其中第一期发行15亿元,票面利率为5.5%,兑付日为2019年10月7日;第二期发行13亿元,利率为5.28%,兑付日为2019年10月15日;第三期发行10亿元,利率为4.83%,兑付日为2019年12月13日。此外,富力地产附属公司怡略有限公司先后发行共计16.25亿美元的优先票据,年利率在8.125%至9.125%之间。

富力地产2018年业绩报告显示,2018年集团成功发行境内公司债券合计人民币143亿元、超短期融资券合计人民币82亿元、资产证券化产品合计人民币14亿元,共计融资239亿元人民币。同时,还发行了17.5亿美元优先票据。

截至2018年末,该公司的可动用现金与短期债务间缺口一度达到325.67亿元,为当年盈利额的3.73倍

也就是说,由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到523.5亿元,同比增加84.24%。而富力地产年末持有的现金同比增长7.74%至347.07亿元,规模仅相当其短期债务的66.3%,二者之间存在176.43亿元的缺口。

posted @ 19-04-13 01:11  作者:admin  阅读量:

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